سطح اشغال و درصد تراکم چیست وچگونه محاسبه میشوند؟

تا به حال به این فکر کرده‌اید که در چه مساحتی از یک زمین می‌توان ساختمان ساخت؟ آیا در ساختمان سازی اجازه داریم حیاط را کوچک‌تر در نظر بگیریم تا واحدهای آپارتمان بزرگتر شوند؟ برای پاسخ به این سوالات باید با مفهومی به نام سطح اشغال ساختمان آشنا شوید. سطح اشغال به مساحتی از متراژ زمین گفته می‌شود که طبق ضوابط ساختمان سازی، سازندگان فقط اجازه ساخت بنا در آن قسمت را دارند. در واقع نمی‌توان در تمام متراژ زمین ساختمان ساخت و باید در متراژ محاسبه شده طبق ضوابط ساختمان سازی ساخت.

در این مقاله ابتدا مفهوم سطح اشغال را به زبان ساده . سپس به طور کامل نحوه محاسبه سطح اشغال ساختمان را بررسی می‌کنیم. در ادامه با ما در پله همراه باشید.

زیربنای ساختمان چیست؟

برای درک بهتر سطح اشغال و درصد تراکم مجاز ساختمان ابتدا باید تعریف زیربنا را یاد بگیریم. زیر بنای ساختمان در یک تعریف ساده یعنی مجموع تمام مساحت های طبقات ساختمان، برای درک بهتر یک مثال میزنیم:

اگر ساختمان ما در سطح زمین ۱۰۰ متر مربع مساحت داشته باشد و فذض کنیم که ۴ طبقه هم در ارتفاع دارد حال باید مساحت زیر بنا را اینگونه حساب کنیم:

۱۰۰ (مساحت طبقه همکف)+(۴×۱۰۰)=۵۰۰ متر مربع

سطح اشغال و نحوه محاسبه آن

به محدوده ای از زمین که مجاز به ساخت و ساز هستیم سطح اشغال میگویند. در برخی از شهرها ما مجاز نیستیم که تمام مساحت زمین خود را بسازیم. مراکز صدور مجوز یا همان شهرداری به ما این اجازه را نمیدهد تا بتوانیم ۱۰۰ درصد زمین خود را مورد ساخت قرار دهیم و گاهابرای ما درصدی را تعیین میکنند که ما با محاسبه دقیق مساحت مجاز باید توده ساختمانی خود را در آن ناحیه قرار دهیم.

محدوده مجاز با توجه به شهری که درون آن هستید مشخص میشود و درصد مجاز را شهرداری و طرح تفضیلی شهرداری مشخص میکند.

در اکثر شهرها معمولا سطح اشغال ۶۰% مساحت زمین شماست.البته با گرفتن مجوزهای لازم از شهرداری و رعایت قوانین آن میتوانید ۱۰۰% زمین را بسازید.

زیربنای ساختمان و نحوه محاسبه آن

آشنایی با انواع پله در ساختمان

انواع درب پارکینگ ساختمانها، مزایا و معایب

سطح اشغال ۶۰ درصد + ۲متر (ضریب سطح اشغال)

ضریب سطح اشغال عبارت است از مساحت طبقه همکف به کل مساحت قطعه زمین که با توجه به طرح تفضیلی هر منطفه ممکن است متغیر باشد. ما سه حالت مرسوم برای شهر تهران را باهم بررسی میکنیم.

حالت اول: اگر ضریب سطح اشغال ما ۶۰ درصد باشد و مساحت زمنی ما ۶۰۰ متر مربع باشد با عرض ۲۰ متر و طول ۳۰ متر، ما بعد از کسر درز انقطاع مساحت را مجددا محاسبه میکنیم (فرض کنیم که از هر طرف عرض باید ۱۰ سانتی متر بابت درز انقطاع کسر بکنیم بنابراین عرض ۲۰ متری ما بعد از کاهش درز انقطاع میشود ۱۹.۸۰) مساحت اصلی ما بعد از کاهش درز انقطاع میشود:

۱۹.۸۰×۳۰=۵۹۴ متر مربع

با فرض این که عقب نشینی ما از طول ۳۰ متری باشد به دو روش متوانیم مسحات مجاز به ساخت را حساب کنیم:

594 x0.6=356.4متر مربع

19.80x(30×0.6)=356.4متر مربع

در حالت دوم ما تنها ۶۰ درصد را از طول ۳۰ متری کم کرده ایم که با حالت اول فرقی نمیکند.

۲.حالت دوم: در اینحالت فرض کنیم ضریب سطح اشغال ما ۶۰ درصد بعلاوه ۲ میباشد، با فرض این که ما همان مساحت و طول و عرض حالت اول را داریم حال مجدد باید مساحت کل را بعد از کسر درز انقطاع حساب کنیم که مجدد زمین ما ما میشود ۱۹.۸۰ در طول ۳۰ متر با این تفاوت که مانباید مسحات کل را ضرب در ۶۰ درصد کنیم بلکه باید تنها وجه ۳۰ متری را در ۶۰ درصد ضرب کنیم و بعد ۲ متر به آن اضافه کنیم و بعد در ۱۹.۸۰ که عرض ما باشد ضرب کنیم.یعنی:

19.80x((30×0.6)+2)=396 متر مربع

۳.حالت سوم: این حالت ضریب سطح اشغال را ۱۰۰ % در نظر میگیریم. ساده ترن حالت برای سطح اشغال نیز همین حال است، ما بعد از کسر درز انقطاع میتوانیم تمام مساحت بدست آمده را بسازیم. یعنی ما مجاز به ساخت تمام ۵۹۴ متر مربع خود هستیم.

درصد تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن

به مجموعه مساحتی که میتوانید برای زیربنای کل ساختمان(همکف+طبقات)در نظر بگیرید تراکم مجاز میگویند.

میزان تراکم توسط شهرداری بر اساس درصد و با توجه به شرایط منطقه و طرح تفضیلی تعیین میشود.(میزان تراکم مجاز و تعداد طبقات را برای پروژه های اجرایی و در آزمون به شما خواهند داد.) در پروژههای اجرایی با دستور نقشه ای که مالک از مراکز صدور مجوزمثل شهرداری دریافت میکند به طراح درصد تراکم مجاز را ابلاغ میکند.

عوامل موثر در تعیین تراکم ساختمان

تراکم توسط شهرداری شهر مربوطه تعیین می‌شود و درصد آن می‌تواند از شهر به شهر و از منطقه به منطقه متفاوت باشد. ارزش تراکم بستگی به مقررات شهر و محدودیت‌های جغرافیایی محل دارد.

برخی از عوامل متداول که بر تراکم مجاز تأثیر می‌گذارد، عبارتند از:

اندازه ملک

نوع ساختمان (ساختمان تجاری، مسکونی و …)

موقعیت ساختمان

در دسترس بودن امکانات اولیه مانند برق، آب، خطوط فاضلاب و …

جمعیت شهر یا منطقه

تراکم مازاد و طبقه اضافه

اگر سازنده‌ای قصد داشتن طبقات و تراکم مازاد برای ساخت و ساز داشته باشد، چه باید کند؟ سازنده باید براساس ضوابط و مقررات، مازاد تراکم را تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان‌ها خریداری کند که نرخ این تراکم اضافی در شهرداری براساس مترمربع حساب می‌شود. برای ساخت طبقه اضافه به مجوزهای شهرداری نیاز است تا در زمان دریافت پایان کار دچار مشکل نشود.

ناگفته نماند، قیمت‌ها از سوی شورای اسلامی تعیین می‌شود و شهرداری ملزم به اجرای تعرفه صادر شده از شورای اسلامی است؛ اما به یاد داشته باشید که برای تعیین قیمت و هزینه‌های پیشروی ساختمان و فروش تراکم باید به قوانین و ضوابط شهرداری توجه کرد. درصورت توافق، شاید به کسب رضایت از همسایگان نیاز باشد.

آیا سطح اشغال در همه طبقات ساختمان یکسان است؟

خیر؛ معمولا طبقات منفی و زیر زمین درصد بیشتری از طبقات همکف و فوقانی ساختمان قابل ساخت است. اگر در تهران برای صدور پروانه ساختمان اقدام کنید، در دستور نقشه خواهید دید که احتمالا طبقات منفی ( -۲ و -۳ و پایین تر) ۸۰% تا ۱۰۰% هستند. درحالیکه درصد اشغال همکف احتمالا حدود  ۶۰% است.

تعريف سطح اشغال

سطح اشغال مساحت ساخته شده بنا در زمین و یا سطحی از قطعه زمین که به وسیله ساختمان اشغال شده  باشد و غالبا سطح اشغال از مساحت زمین كم تر است.

عبارتست از نسبت مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین که میزان آن با توجه به کاربری زمین مورد نظر متفاوت می باشد.

تعریف ضریب سطح اشغال

سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر(طبق سند یا مساحت وضع موجود بشرطی که بدون کسر اصلاحی کمتر از سند مالکیت باشد).

تعریف تراكم

مجموع مساحت تمام طبقات تحت عنوان “تراكم ” خوانده می شود و عموما درصد آن بالاتر از ۱۰۰ درصد می باشد.

مساحت مفید مسكونی یك بنا را می گویند .برای محاسبه مساحت هرواحد ،تمام فضاهای قابل استفاده و نیمی از مساحت

دیوارهای حائل واحد بدون پاسیو در نظر گرفته می شود .

تراکم ساختمانی عبارتند از نسبت سطح زیر بنای ساختمان (سطح ناخالص طبقات ) هر پلاک تقسیم بر کل مساحت زمین همان پلاک

نحوه مساحت قابل ساخت از زمین

مساحت قابل ساخت از زمین =مساحت زمین *سطح اشغال

روش مساحت كل قابل ساخت

مساحت كل قابل ساخت=مساحت زمین *تراكم

تعداد طبقات ساخت

تعداد طبقات ساخت=تراكم/سطح اشغال

سطح زیر بنا

کلیه سطوح ساخته شده در تمام طبقات یک بنا اعم از بالاتر یا پایین تر از سطح زمین را سطح زیربنا گویند.

نكات مفهوم سطح اشغال و تراكم

زیربنای هر واحد از ۱/۲ میانه دیوار مشترك آن واحد یا واحدهای همسایه در نظر گرفته می شود .

پاسیوها و بام و راهرو و راه پله جز زیربنا نیستند.

مساحت قابل ساخت زمین كه طبق قوانین مكان یابی می شود .این مساحت جدید سطح اشغال می باشد .

زیربنا شامل تمام مساحت فضاهای مسكونی ،مشاعات ،زیرزمین و… می باشد .

مشاعات به صورت فضاهای مشترك بین واحدها همانند راه پله ،آسانسور،حیاط ،لابی ،راهروهاو… در نظر گرفته می شود.

جمع بندی

محاسبه سطح اشغال ساختمان ضوابطی دارد که سازندگان باید به خوبی با آن‌ها آشنا باشند. در واقع سطح اشغال ساختمان مشخص می‌کند که در چند مترمربع از زمین اجازه ساخت ساختمان داریم. همچنین ریزه کاری‌هایی درباره درز انقطاع و نورگیر در محاسبه سطح اشغال وجود دارد که نباید از آن‌ها غافل شد. در این مقاله صفر تا صد آن چیزی که باید از سطح اشغال بدانید را بررسی کردیم.

در انتهای این مقاله امیدواریم اطلاعات خوبی درباره سطح اشغال کسب کرده باشید. چنانچه در این مورد سوالی دارید می‌توانید آن را در بخش دیدگاه با ما به اشتراک بگذارید.

منابع: بام شیب آکادمی کدخدا