زیربنای ساختمان و نحوه محاسبه آن

زیربنا چیست؟

زیربنای ساختمان یکی از اصطلاحاتی است که در قوانین ثبتی و شهرداری زیاد شنیده می شود؛ اما باید در نظر داشته باشید که معنای این اصطلاح با مساحت ملک کاملاً متفاوت است. به طور کلی در قوانین شهرسازی و ساخت اسکلت فلزی اصطلاحی به نام زیربنا ساختمان به کار می رود که به معنی مساحت کلی هر یک از طبقات ساختمان است؛ اما در هنگام محاسبه مساحت کل بنا، مساحت سطح طبقات روی زمین و زیرزمین را با هم جمع می کنند.در ادامه با مجله پله همراه باشید.

نحوه محاسبه متراژ ساختمان با توجه به شکل هندسی آن

برای محاسبه زیربنا و متراژ هر یک از طبقات و واحدهای آپارتمانی، باید مساحت سطح آن را به دست آورید. در صورتی که آپارتمان شکل هندسی ساده‌ای، مانند مستطیل و یا مربع داشته باشد، محاسبه مساحت، کار ساده‌ای است.

طول و عرض را اندازه می‌گیریم و در هم ضرب می‌کنیم و به این صورت، مساحت و یا متراژ آپارتمان بر حسب متر مربع به دست می‌آید. ولی در اکثر مواقع، با یک سطح ساده رو به رو نیستیم و با اشکال مختلفی مانند ال و یو و … مواجه هستیم. در این گونه مواقع باید سطح را به اشکال هندسی ساده تقسیم کنیم. مثلاً یک سطح ال شکل را می‌توانیم به دو مستطیل تقسیم کنیم، مساحت هر مستطیل را جداگانه محاسبه کنیم و بعد مساحت مستطیل‌ها را با هم جمع کنیم.

برای محاسبه مساحت و یا متراژ یک ساختمان نیاز داریم که چند فرمول هندسی را بدانیم:

• مساحت مربع = a*a
• مساحت‌مستطیل= a*b
• مساحت مثلث= (a*b)/2
• مساحت دایره= a*a*3.14

با استفاده از این فرمول‌ها، باید سطح مورد نظر را به اشکال هندسی ساده‌تر مانند مربع، مستطیل، مثلث و دایره تقسیم کنید و در نهایت مساحت بخش‌های مختلف را با هم جمع کنید.

*در صورتی که فضایی به شکل نیم دایره و یا یک چهارم دایره دارید، می‌توانید مساحت دایره کامل را حساب کنید و بعد تقسیم بر ۲ و یا ۴ کنید.

جهت مشاهده بانک اطلاعات صنعت ساختمان کلیک کنید.

اصلاحات مربوط به مالکیت یک ساختمان

۱. مشاعات ساختمان

به طور کلی به قسمت های مشترک ساختمان در اصطلاح قانونی مشاع گفته می شود. منظور از قسمت های مشترک، قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست بلکه به تمامی مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد.

درواقع عرصه ساختمان، راهرو، پله و پاگرد که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته است، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی و پله های فرار، حیاط، حیاط خلوت، محوطه ساختمان، باغ و پارک که جنبه استفاده عمومی دارد، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان، ایوان و تراس، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری در هر قسمت بنا که واقع شود، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لابی، سالن اجتماعات، فضاهای ورزشی مانند سالن بدنسازی، استخر سونا و جکوزی، پشت بام و بسیاری از بخش های عمومی دیگر جزء مشاعات محسوب می شوند و مساحت آن ها به عنوان مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نخواهد شد.

بام و حیاط آپارتمان ها جزء مشترکات و مشاعات محاسبه می شود هر چند بعضی از واحدها به بام و حیاط دسترسی نداشته باشند.

راه پله ای که منحصراً مورد استفاده یک آپارتمان است، در صورتی که عملاً جزء محدوده آپارتمان و محصور باشد و در آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی که بتوان حدود آن را بخشی از محدوده آپارتمان محسوب و تعریف کرد، جزء آپارتمان است در غیر این صورت در محدوده مشاعات محسوب خواهد شد.

واحد یا انباری اختصاصی که در زیر پله احداث شده تا جایی می تواند به عنوان یک واحد مفروز در نظر گرفته شود که ارتفاع آن حداقل ۸ متر باشد و مابقی به عنوان زیر پله مشاعی تلقی می شود.

تراس ها و بالکن هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین باشد و تأسیسات روی آن نصب شده باشد، جزء محدوده مشاعات محسوب می شود.

۲. مفروزات ساختمان

در نقشه شهرداری و طراحی داخلی آپارتمان، چه تجاری و چه مسکونی، تراس و بالکن روباز و مسقف، پارکینگ اختصاصی و انباری اختصاصی جزء مفروزات آپارتمان به شمار می روند؛ بنابراین برای مترکشی و محاسبه زیر بنای یک ساختمان فضای بین دیوارها را باید در نظر بگیریم. در نقشه شهرداری دیواری که بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار گرفته باشد جزء مفروزات محسوب می شود. همچنین لازم به ذکر است که در نقشه شهرداری دیوارهایی که بین دو واحد آپارتمان باشند، مالکیت مشترک دارند البته در صورتی که جزء اسکلت ساختمان نباشند.

از طرفی در نقشه شهرداری پارکینگ های بدون دیوار با عرض حداقل ۲.۵ و حداکثر ۳ متر و طول ۵ متر با توجه به نقشه، برای هر واحد محاسبه می شود. در نقشه شهرداری در آپارتمان های دوبلکس، فضای هر طبقه به صورت جداگانه مترکشی و مجموع آن ها به عنوان زیربنای ساختمان محاسبه می شود. همچنین در مورد آپارتمان های دوبلکس، راه پله میان دو طبقه، جزء طبقه پایینی محاسبه می شود.

محاسبه بالکن و تراس

در نقشه شهرداری فقط در خصوص بالکن ها و به جهت تشویق مردم جهت احداث بالکن و ارتقاء کیفیت ساختمان های مسکونی مساحت بالکن های مسقف تا عمق ۳ متر به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه محسوب می گردد که شامل:

بالکن سه طرف باز که ۱/۲ مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود.

انواع بالکن سه طرف بسته که ۳/۲ مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود.

بالکن سه طرف بسته که ۲/۳ مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود.

همچنین جالب است بدانید که در نقشه شهرداری چنانچه عمق بالکن بیش از ۳ متر باشد، کل مساحت بالکن جزو زیربنا محسوب می گردد.

محاسبه راه پله

به طور کلی نحوه محاسبه مساحت راه پله به صورتی می باشد که شامل محاسبه مساحت راه پله از پشت دیوار جانبی تا آکس دیوارهای داخلی به همراه محاسبه مساحت راه پله آکس به آکس دیوارها است.

نکات لازم هنگام مترکشی و محاسبه زیر بنا

به طور کلی در زیر بنای املاکی که شکل هندسی مشخصی ندارند، باید خانه را به چندین شکل و بدون زائده جداگانه تقسیم بندی نمود و سپس با هم جمع کرد.

برای زیربنای خانه هایی که دارای شکل هندسی مشخصی هستند باید با اندازه گیری هر ضلع و توسط فرمول های مربوطه مساحت را به دست آوریم.

به طور کلی برای محاسبه زیربنای هر واحد باید بالکن های روباز و دارای سقف نیز محاسبه شوند.

به یاد داشته باشید قبل از انجام مترکشی، فضاهای مفروز و مشاع باید تفکیک شوند. همچنین در زمان مترکشی فضای بین دیوارها در نظر گرفته می شود.

اگر آپارتمان دوبلکس باشد، راه پله میان دو طبقه جزئی از طبقه پایینی است و باید هر طبقه به صورت جداگانه مترکشی شده و مجموع آن ها به عنوان زیربنای ساختمان محاسبه شود.

دیواری که ما بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار دارد، ازجمله مفروزات ساختمان به حساب می آید.

دیواری که بین دو واحد آپارتمان است، در صورتی که قسمتی از اسکلت ساختمان نباشند، دارای مالکیت مشترک است.

جالب است بدانید که استفاده از اندازه استاندارد کف پوش ها یک راه سریع و هوشمندانه جهت به دست آوردن مساحت اتاق می باشد.

نکات مهم در نحوه محاسبه متراژ ساختمان

برای محاسبه متراژ ساختمان باید یکسری نکات را بدانید:

دیوارها در صورتی که بین دو واحد قرار گرفته باشند، به صورت مشترک محاسبه می‌شوند؛ ولی در صورتی که مجاور قسمت‌های مشاع باشند، جزء مفروزات به حساب می‌آیند و در محاسبه زیربنای آن واحد باید لحاظ شوند.

نورگیرها در محاسبه متراژ ساختمان در نظر گرفته نمی‌شوند و باید از مساحت زیربنا کم شوند.

در آپارتمان‌های دوبلکس، متراژ هر طبقه به صورت جداگانه محاسبه و مجموع آن‌ها به عنوان زیربنای ساختمان اعلام می‌شود. ضمناً در این آپارتمان‌ها، راه پله میان دو طبقه جزء طبقه پایینی به حساب می‌آید.

انباری اختصاصی که در زیر پله بنا شده باشد، تا جایی جزء مفروزات در نظر گرفته می‌شود که ارتفاع آن حداقل ۸ متر باشد و مابقی به عنوان زیرپله مشاعی تلقی می‌شود.

بالکن‌هایی که راه عبور جداگانه دارند و سقف بام، طبقه زیرین است و تأسیسات روی آن نصب شده، جزء مشاعات محسوب می‌شود.

در هنگام قیمت‌گذاری، قیمت هر متر مربع مساحت انباری متفاوت و کمتر از هر متر مربع واحد آپارتمانی خواهد بود.

در صورتی که متراژ انباری در سند ذکر شده‌باشد، جزء مفروزات به حساب می‌آید.

زیربنای مفید و غیرمفید ساختمان چیست؟

ابتدا باید تفاوت زیربنای مفید و غیرمفید را بدانیم. زیربنای مفید به سطح کل ساخته شده بر روی زمین ملک به جز قسمت پله و آسانسور و مشاعات دیگر گفته می شود. طبیعا زیربنای غیرمفید نیز سطح کل زیربنا به غیر از فضای مفید است.

بنای مفید ساختمان بر طبق قانون یعنی آنچه در سند ساختمان به نام مالک بوده و کسی حق هیچگونه دخل و تصرفی را در آن ندارد. بحث مهم در اینجا در مورد پارکینگ و انباری پیش می آید که باید گفت با اینکه پارکینگ و انباری موجود در زیر زمین که بعضاً در سند ملک مذکور به مالک انتقال می یابند، جزء فضای غیرمفید به حساب می آیند.

آیا حیاط و تراس آپارتمان جزء زیربنا محسوب می شود؟

از آنجایی که حیاط در واقع زمینی خالی محسوب می شود که بنایی روی آن احداث نشده است، مساحت آن جزء زیربنای ساختمان محاسبه نمی شود. اما موضوع در مورد تراس و بالکن که هر دو فضایی برای ارتباط با محیط بیرون هستند تفاوت دارد.

در پاسخ به این سوال که تراس جزئی از زیربنا محسوب می شود یا خیر باید بگوییم که شهرداری برای تشویق مردم برای احداث بالکن و ارتقا دادن کیفیت ساختمان های مسکونی، احداث تراس های مسقف تا عمق سه متر را به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه به حساب آورده است. علاوه بر این در نقشه شهرداری چنانچه عمق بالکن بیش از سه متر باشد، کل مساحت آن به عنوان بخشی از زیربنا محسوب خواهد شد.

نحوه محاسبه‌ زیربنای بالکن به شرح زیر است:

– نیمی از مساحت بالکن سه طرف باز، جزء زیربنا محسوب می شود.

– دوسوم تراس سه طرف بسته، جزء زیربنا محسوب می شود.

آیا دیوارها جزء زیربنای ساختمان به حساب می آیند؟

کل دیوارهای داخلی جز مساحت مفید هستند و نیمی از دیوارهای ۲۰ سانتیمتری مشترک میان واحدها به زیربنای ملک اضافه می شود. علاوه بر این نیز باید اشاره کرد که قطر دیواری که بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار دارد، به مساحت زیربنای مفروز اضافه خواهد شد.

رعایت نکات زیر در بحث مترکشی زیربنا حائز اهمیت هستند:

_ تفکیک فضاهای مشاع و مفروز قبل از انجام مترکشی آپارتمان انجام شود.

_ برای محاسبه زیربنای هر واحد باید بالکن‌های روباز و دارای سقف هم به حساب آیند.

_ فضای بین دیوارها در مترکشی در نظر گرفته می شوند و سپس قطر دیوارها به مساحت کل اضافه می شود.

_ برای محاسبه زیربنای خانه هایی که دارای شکل هندسی مشخصی هستند باید با اندازه گیری هر ضلع و توسط فرمول های ساده ریاضی مساحت را به دست آوریم.

_ مساحت خانه هایی که شکل هندسی مشخصی ندارند از طریق تفکیک به اشکال هندسی و محاسبه مساحت آنها و سپس جمع نمودن اعداد به دست آمده محاسبه خواهد شد.

_ در مورد واحدهای دوبلکس باید گفت که راه پله میان دو طبقه جزئی از طبقه پایینی است و باید هر طبقه به صورت جداگانه مترکشی شده و مجموع آن‌ها زیربنای ساختمان می شود.

_ دیواری که بین دو واحد آپارتمان است، در صورتی که قسمتی از‌ اسکلت ساختمان نباشند، دارای مالکیت مشترک است.

_ در محاسبات می توان از اندازه های کفپوش ها به عنوان یک راه سریع برای به دست آوردن مساحت سریع حدودی فضاها استفاده کرد.

سخن پایانی

راهروها، پله و پاگردی که در خارج از قسمت های درونی آپارتمان قرار گرفته به علاوه محل هایی چون پاگرد پله و ورودی پشت بام، پله های ایمنی و پله های فرار، حیاط، حیاط خلوت، حیاط ساختمان، روف گاردنی که جنبه استفاده عمومی دارد جزئی از زیر  بنا هست اما زیربنای مفید نیست.

همچنین محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان که به آن داکت گویند، ایوان و تراس (بالکن غیر مسقف)، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری ساختمان، آسانسور و چاله آن، چاه های فاضلاب، لابی، سالن اجتماعات، فضاهای ورزشی مانند سالن بدنسازی، استخر، سونا و جکوزی، پشت بام و … جزء‌ فضاهای مشاع بوده و زیربنای مفید به حساب نمی آیند.