اصول و روشهای تعمیر و نگهداری ساختمان

امروزه در اکثر کشورهای جهان به مسئله تعمیر و نگهداری ساختمان توجه ویژه‌ای می‌شود. با توجه به هزینه‌های هنگفتی که مواد و مصالح ساختمانی و به طور کل، ساختمان‌سازی دارد، توجه به تعمیر و نگهداری ساختمان امری ضروری به نظر می‌رسد. شما می‌توانید با اقدامات پیشگیرانه و نگهداری درست ساختمان، می‌توان طول عمر مفید آن را بالاتر برد و فرسودگی و کاهش ایمنی آن را به تعویق انداخت. با توجه به این مهم، در مدیریت ساختمان باید توجه ویژه‌ای به مسئله‌ی تعمیر و نگهداری بنا داشت تا آسیب‌دیدگی، پوسیدگی و فرسودگی را تا حد ممکن به تأخیر انداخت. در این مقاله پله قصد داریم به مسئله‌ی تعمیر و نگهداری بنا بپردازیم و راهکارهایی در این زمینه به شما پیشنهاد دهیم. با ما همراه باشید.

تعمیر و نگهداری ساختمان

اگر به ساختمان خود مرتب رسیدگی کنید و در صورت بروز نقصی، فوراً در جهت برطرف کردن و تعمیر آن اقدام کنید، از هزینه‌های گزاف تعمیر در سطح وسیع جلوگیری کرده و به لحاظ اقتصادی صرفه‌جویی کرده‌اید. در کشورهای توسعه‌یافته، سالانه هزینه‌های بالایی برای این امر ساختمان اختصاص داده‌ می‌شود. ولی متأسفانه در کشور ما به این مسئله بهای چندانی داده‌نمی‌شود. به همین دلیل طول عمر مفید ساختمان‌های ما خیلی پایین‌تر است؛ پس از مدتی، ایمنی ساختمان‌ها کم شده‌ و خطرات جدی و هزینه‌های تعمیرات وسیع، گریبان ما را می‌گیرد. طبق آمار، در ایران عمر مفید ساختمان ۲۰ تا ۳۰ سال است در صورتیکه در بسیاری کشورهای دیگر، این رقم چند برابر عمر مفید در ایران است. این یعنی ما چندین برابر آن‌ها در زمینه ساخت و ساز هزینه می‌کنیم.

تعمیر و نگهداری ساختمان، شامل مجموعه کارهایی است که برای جلوگیری از خرابی ساختمان انجام می‌شود. علاوه بر این، تعمیر و نگهداری ساختمان برای برطرف کردن خرابی‌هایی که از قبل به وقوع پیوسته نیز صورت می‌گیرد. خرابی‌های زیادی مانند: خرابی سیستم برق، آب، کف، سقف، سیستم تخلیه و دیوارها ممکن است حادث شود. در صورتی که به این خرابی‌ها به موقع رسیدگی شود، بخش‌های مختلف ساختمان می‌توانند، عملکرد خوبی داشته باشند و از گسترش آسیب هم جلوگیری کرد.

دسته‌بندی برنامه های تعمیر و نگهداری ساختمان

اقداماتی که برای تعمیر و نگهداری ساختمان انجام می‌شود را می‌توان در دسته‌های زیر جا داد:

تعمیر و نگهداری پیشگیرانه: برنامه‌های پیشگیرانه، برنامه‌هایی هستند که برای اینکه از آسیب بیشتر به ساختمان جلوگیری شود، انجام می‌گیرند، مانند عوض کردن کاشی‌های شکسته یا ترک خورده.

تعمیر و نگهداری برنامه‌ریزی شده: این اقدامات و برنامه‌ها به صورت منظم و در فواصل زمانی از پیش تعیین‌شده انجام می‌شوند، مانند بازرسی بویلرها

تعمیرو نگهداری اصلاح کننده: همان‌طور که از نامش پیداست اقداماتی است که برای اصلاح و ترمیم بخش‌های خراب یا شکسته انجام می‌شود، مانند عوض کردن شیشه‌های شکسته

تعمیر و نگهداری فعال: اقداماتی که به صورت فعال و مکرر انجام می‌شود تا خرابی پیش نیاید و نقص‌های ساختمان هم شناسایی شوند. مانند تمیزکاری‌های خانه و برطرف کردن جرم و آلودگی

تعمیر و نگهداری متمرکز و قابل اطمینان: اقداماتی که برای اطمینان از سلامت فیزیکی ساختمان انجام می‌شود.

تعمیر و نگهداری قبل از فرسودگی: اقدامات و برنامه‌هایی که برای حفظ چیزهایی که هنوز استفاده می‌شوند، انجام می‌گیرد.

در ادامه به یکسری اقداماتی که در زمینه تعمیر و نگهداری ساختمان می‌توان انجام داد و عمر مفید ساختمان را بالاتر برد، اشاره می‌کنیم.

جهت دسترسی به لیست متخصصین ساختمان کلیک کنید

تعمیر و نگهداری ساختمان: سقف

از جمله اقداماتی که در زمینه تعمیر و نگهداری ساختمان در رابطه با سقف می‌توان انجام داد، باید به موارد زیر اشاره کرد:

ناودان‌ها و محل‌های تخلیه آب را چک کنید که تمیز باشند و گرفتگی نداشته باشند. سعی کنید آن‌ها را خشک نگه دارید.

بخش‌هایی از آسفالت و یا موزاییک پشت بام را که آب‌گیر هستند، پس از بارش برف و باران تمیز کنید.

حواستان به ترک‌ها و درزها باشد و آن‌ها را رفع و رجوع کنید.

اگر در بخشی از سقف علائم نم مشاهده کردید، فوراً با تعمیرکار یا کسانی که کار بلد هستند تماس بگیرید.

تعمیر و نگهداری ساختمان: دیوارهای خارجی

اقداماتی که در رابطه با دیوارها می‌توانید انجام دهید تا از فرسودگی زودرس ساختمان جلوگیری کنید به شرح زیر است:

خروجی ناودان‌ها و محل‌های آب رو نباید رو به دیوارهای خارجی باشد.

در صورتی که سنگ نما آسیب دیده است، آن را تعمیر کنید.

درزگیرها، آب‌بندهای اطراف درها، پنجره‌ها و نورگیرها را به دقت بررسی کنید.

آجرها را چک کنید. در صورتی که در این بخش خواستید تعمیراتی انجام دهید حتماً به کیفیت ملات و مواد استفاده شده توجه ویژه داشته باشید.

تعمیر و نگهداری ساختمان: پشت بام و بالکن

اقداماتی که برای تعمیر و نگهداری پشت بام باید صورت بگیرد به شرح زیر هستند:

دودکش‌ها باید به درستی عمل کنند.

حواستان به پوشش و عایق بام باشد که سالم و به دور از آسیب باشد.

سنگ درپوش جان پناه پشت بام را چک کنید.

لوله‌های بخاری و تأسیسات روی پشت بام باید کنترل و بررسی شوند.

یادتان باشد که در قسمت کف‌شوی پشت بام و بالکن نباید به هیچ وجه آب جمع شود.

تعمیر و نگهداری ساختمان: آسانسور

آسانسور نیاز به تعمیرات و سرویس‌های دوره‌ای دارد. معمولاً این سرویس به صورت ماهانه انجام می‌شود. در مورد آسانسور باید اجزای مختلف به صورت دوره‌ای بررسی شوند و از عملکرد صحیح و سالم بودن آن‌ها اطمینان حاصل شود. مثلاً روشنایی داخل چاه آسانسور، سیم‌کشی داکت، پشت‌بند ریل‌ها و اتصالات، دریچه فرار، مهار سیم بکسل، روغنکاری کنتاکت مدارات ایمنی برقی و مکانیکی و موارد دیگر باید حتماً بازرسی شوند.

تعمیر و نگهداری ساختمان: لوله‌کشی ساختمان

بر کسی پوشیده نیست که رطوبت، عمر مفید ساختمان را کاهش می‌دهد. لوله‌کشی ساختمان جزء بخش‌های مهم در ساخت و ساز بناست که باید حتماً به درستی و به دور از هر گونه ایرادی انجام بگیرد؛ چون رطوبت بالا می‌تواند آسیب جدی به ساختمان وارد کند. اقداماتی که در زمینه لوله‌کشی ساختمان می‌توان انجام داد، موارد زیر را در بر می‌گیرد:

شیرآلات نباید چکه کنند. این مسئله هم در مصرف آب و هم در جلوگیری از نم‌دادن ساختمان حائز اهمیت است. در صورتی که شیرآلات نشتی دارند، یا تعمیرشان کنید یا تعویض.

هر قسمتی از لوله‌کشی ساختمان که نشتی داشت، باید فوراً تعمیر و برطرف شود.

چاه‌هایی که گرفته‌اند را باید سریعاً تعمیر کنید.

منبع آب را هر چند وقت یکبار بررسی کنید.

صافی در ورودی آب را بررسی کنید.

اگر دیوارها نم داده‌اند، علت را فوری بررسی کرده و رفع کنید.

تعمیر و نگهداری ساختمان: تأسیسات برقی

برای نگهداری از تاسیسات برقی اقدامات زیر را انجام دهید:

در صورتی که برق‌کشی خانه مشکلی دارد، آن را برطرف کنید.

حتماً فیوز یدک داشته باشید و هر چند وقت یکبار فیوز را چک کنید.

مطمئن شوید که کلیدهای محافظ جان به درستی کار می‌کنند.

اگر کلیدهای اتوماتیک راه پله‌ها به درستی کار نمی‌کنند، آن‌ها را تعمیر کنید.

حتماً حتماً حواستان به پوشش کلیدها و پریزها در بخش‌هایی که مرطوب و باز هستند، باشد.

آمپر فیوزها را هم بررسی کنید.

اگر کابل، کنتور، کلید و پریزی شل و آویزان است، حتماً آن را درست کنید.

تعمیر و نگهداری ساختمان: سرمایش و گرمایش

سیستم سرمایش و گرمایش ساختمان جزء مواردی است که دائماً باید بررسی و کنترل شود:

دریچه‌های هوا را کنترل کنید.

اتاقک تأسیسات حرارتی را مرتب و تمیز نگه دارید.

ترموستات را به صورت سالیانه کالیبره کنید.

شیرهای کنترل فشار آب را چک کنید.

شوفاژها را آب‌بندی کنید.

کانال کولرها را عایق‌پیچی کنید.

فیلتر روغن موتورهای حرارتی را هر ماه و یا در صورت روغن‌ریزی عوض کنید.

تعمیر و نگهداری ساختمان: ایمنی در برابر حریق

این موارد را به دقت بررسی کنید و در صورت وجود عیب سریعاً آن را برطرف کنید:

سنسورهای ضدحریق را بازرسی کنید و مطمئن باشید که باتری دارند. باتری سنسورها را سالیانه عوض کنید.

شیرهای آتش‌نشانی باید در مواقع اضطراری به سادگی در دسترس باشند. می‌توانید آن‌ها را نشان‌دار کنید.

بدانید که سرویس‌های حرارتی، آب‌رسانی، گاز و برق در کجا قرار دارند.

کپسول‌های آتش‌نشانی را هر ۶ ماه بررسی کنید.

راه پله‌ها و خروجی‌های اضطراری همیشه باید باز باشند.

ترک‌های موجود در راهروها را برطرف کنید.

نرده و حفاظ بالکن باید محکم باشند.

حواستان به کف راه پله و فضاهای باز باشد که لغزنده نباشند.

درهای ضد حریق و دستگیره‌های آن‌ها را بررسی کنید.

مزایای تعمیر و نگهداری ساختمان

تعمیر و نگهداری ساختمان امر بسیار مهم و ضروری است. اولین مزیت تعمیر و نگهداری ساختمان جلوگیری از فرسودگی و تخریب آن است. علاوه بر این، برنامه‌های مربوط به نگهداری ساختمان، ایمنی بنا و به طبع آن، ایمنی ساکنان آن را فراهم می‌کند. شرایط آب و هوایی و جوی به مرور زمان باعث فرسودگی ساختمان می‌شوند؛ با تعمیر و نگهداری ساختمان از آسیب‌های جزئی و کلی که در این شرایط به ساختمان وارد می‌شود می‌توان تا حد قابل قبولی جلوگیری کرد. در ضمن عملکرد و بهره‌وری ساختمان هم با این برنامه‌ها بالاتر می‌رود. همچنین، می‌توان از این طریق به برنامه‌های نوسازی، بازسازی و یا ساخت ساختمان‌های جدید هم کمک کرد.

برنامه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان، از روند پوسیدگی و تخریب جلوگیری می‌کنند.

· این برنامه‌ها موجب حفظ ثبات و ایمنی ساختاری بنا می‌شوند.

· نگهداری از بنا، از آسیب‌های جزئی و کلی در اثر شرایط آب و هوایی یا استفاده‌های عمومی جلوگیری می‌کند.

· این برنامه‌ها می‌تواند عملکرد ساختمان را بهینه کند.

· با تعمیرات و نگهداری می‌توانید تا حد زیادی به برنامه‌های نوسازی، بازسازی، مقاوم سازی یا تاسیس ساختمان‌های جدید کمک کنید.

· با تعمیر و نگهداری ساختمان، دلایل نقص را مشخص می‌کنید و از این طریق از آسیب‌های بیشتر و خطرناک‌تر جلوگیری خواهید کرد.

· برای موثرتر بودن برنامه‌های اجرایی تعمیرات و نگهداری، باید برنامه‌های بازرسی دوره‌ای، سازماندهی شود. در ابتدایی‌ترین سطح، این برنامه، شامل کارهای روزمره است و به تدریج به سمت برنامه‌های دوره‌ای روزانه، ماهانه، 6 ماهه، سالانه، چهار ساله و …. حرکت می‌کند.

· در برنامه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان چهار ساله و بیشتر از آن، ممکن است معماران، مهندسین و نقشه‌برداران برای بازرسی از نقص‌ها و عیب‌های ساختاری و سایر آسیب‌های جدی اعزام می‌شوند. با نظر این کارشناسان، تمام موارد برطرف می‌شوند و سپس برخی از مهم‌ترین قسمت‌ها اصلاح می‌شوند.

مراحل نگهداری و تعمیر

عملیات نگهداری و تعمیر ساختمان شامل ۹ مرحله اصلی زیر می‌باشد:

شناسایی سیستم‌ها و زیرسیستم‌ها (نقشه‌های چون ساخت سازه، ابنیه، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی)

جمع‌آوری مشخصات فنی و مدارک عمومی راهبردی (کاتالوگ‌ها، مدارک فنی، دستورالعمل‌ها، روش‌های راهبردی)

جمع‌آوری اطلاعات و سوابق تعمیراتی (تکمیل فرم‌های بازرسی و …)

تدوین چک‌لیست‌های پیشگیرانه و برنامه‌های بازرسی

طراحی فرم‌های خدمات تعمیر و نگهداری موردنیاز

طراحی سیستم کدینگ و انبارداری

تأمین نیروی انسانی مورد نیاز، تدوین شرح وظایف و ارائه آموزش‌های لازم

تعیین شاخص‌های راندمان تعمیر و نگهداری و بررسی آنها

بررسی تأثیر نظام تعمیر و نگهداری ایجاد شده و بهبود بخشیدن به آن

متخصصین تعمیر و نگهداری ساختمان معمولاً براساس تجربه و مسئولیت تقسیم می‌شوند:

1- سرایدار: این افراد به طور معمول، کارهای رسیدگی به تمیز کردن ساختمان یا تاسیسات را انجام می‌دهند. تمیز کردن کفپوش، جارو کردن، تمیز کردن حمام و شستن پنجره‌ها و درب‌های شیشه‌ای نیز بر عهده سرایدار است.

2- تکنسین تعمیر و نگهداری: تکنیسین‌های بازرسی ساختمان در قالب اعضای تیم بازرسی، امور مربوط به تعمیر و نگهداری سیستم‌های ساختمان از جمله تهویه یا HVAC ، برق و آب را انجام می‌دهند. کارها به طور معمول طبق دستور کار انجام می‌شود و گزارش کارگران، به سرپرستان ناظر ارائه می‌گردد.

3- ناظر تعمیر و نگهداری: سرپرستان یا ناظران برنامه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان، تیمی از کارگران تعمیر و نگهداری را برای یک شیفت خاص، برنامه‌ریزی و مدیریت می‌کنند. آن‌ها دستورالعمل‌های کار و همچنین اهداف کوتاه مدت و بلند مدت را برای اولویت‌بندی کار گروه، برای یک روز یا در طول هفته بررسی می‌کنند.

سخن پایانی

در مجموع، اقدامات مربوط به تعمیر و نگهداری ساختمان باعث می‌شوند که عمر مفید ساختمان شما بالاتر برود و با اطمینان و امنیت بیشتر در آن زندگی کنید. همیشه آگاه باشید که در صورت بروز هر گونه نقص و ایرادی در ساختمان، بلافاصله در جهت برطرف کردن آن بکوشید. هر چه زودتر نقصی را برطرف کنید، در آینده نیاز به پرداخت هزینه بالا و انجام تعمیرات گسترده ندارید. بهتر است در تعمیر و نگهداری بنا از افراد متخصص و کاردان کمک بگیرید.

منابع: بیمه – ساوا دکور