امروزه ساخت و ساز های زیادی در تمام شهر ها و حتی روستا ها انجام می شود. این موضوع تاثیر نظارت و بررسی مهندس مجری ساختمان را به خوبی ارائه می کند. در واقع این شخص باید به خوبی کلیه عملیات اجرای ساختمان را بررسی و روی آن ها نظارت کند.

بنابراین وظایف سنگین و مهمی روی دوش او قرار دارد. در این مقاله می خواهیم درباره مهندس مجری ساختمان بیشتر بدانیم و مسئولیت ها به همراه وظایف این شخص را تشریح نماییم. اگر علاقه مند به دریافت اطلاعات در این زمینه می باشید یا می خواهید اطلاعاتی مناسب در این زمینه را بدست بیاورید، توصیه می کنیم تا انتهای این مقاله همراه ما باشید.

مجری ذیصلاح (سازنده ساختمانی)کیست؟

مطابق با ماده 10 آیین ‌نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام ‌مهندسی ساختمان، مجری ساختمان فردی حقیقی یا حقوقی است که دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازی (مسکن و شهرسازی) در زمینه اجرای ساختمان بوده و در قالب یک قرارداد با مالک ساختمان، اجرای موضوع قرارداد را بر عهده می‌گیرد.

برای اجرای اصولی و مهندسی ساخت و ساز در حوزه شهری، مطابق ضوابط باید از مجری ذیصلاح (سازنده ساختمانی) استفاده کرد، هر چند این موضوع برای بسیاری از کارفرمایان ناشناخته است. مجری ذیصلاح برحسب صلاحیتی احراز شده توسط وزارت راه و شهرسازی، مسئول اجرای ساختمان می‌باشد. مدرک تحصیلی مجری ذیصلاح ساختمانی، مهندسی عمران یا مهندسی معماری است .مجری ذیصلاح در اجرای ساختمان، نماینده فنی تام کارفرما (مالک یا سرمایه گذاران) در اجرای ساختمان می‌باشد.

تمامی مراحل اجرای پروژه ساختمانی، باید توسط مهندس ناظر حقیقی یا حقوقی که مسئولیت نظارت بر اجرای پروژه را بر عهده گرفته‌اند، انجام خواهد شد. لازم به ذکر است در صورت الزام حضور مجری در هر پروژه ساختمانی، در صورت عدم حضور مجری در آن پروژه ساختمانی، مهندس ناظر ملزم به تنظیم و ارائه گزارش به مراجع قانونی و نظام مهندسی ساختمان می‌باشد.

مجری ذیصلاح( سازنده ساختمانی) حقیقی و حقوقی چه تفاوتهایی دارند ؟

مهمترین تفاوت بین مجری (سازنده) حقیقی و حقوقی، تعداد افراد حاضر در پروژه و همچنین متراژ و تعداد طبقات پروژه ساختمانی می‌باشد. معمولاً در پروژه‌های بزرگ ساخت و ساز بدلیل محدودیت ظرفیت اشتغال مهندسان مجری باید با شرکت مجری حقوقی عقد قرارداد شود.

مجری ذیصلاح (سازنده ساختمانی) حقیقی کیست؟

مهندس عمران یا مهندس معماری که دارای پروانه اشتغال به کار اجرای ساختمان از وزارت راه و شهرسازی می‌باشد، مجری حقیقی گفته می‌شود.

مجری حقیقی تنها یک شخص است که همه مسئولیت اجرا، بر عهده او است و بدلیل محدودیت ظرفیت اشتغال می‌تواند در پروژه‌های کوچک ساختمانی به کار گرفته شود.

حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال مجری حقیقی ذیصلاح (سازنده ساختمانی)

مهندسین مجری دارای پروانه اشتغال پایه 3 ( مجاز به اجرای 1500 متر مربع و 5 سقف )

مهندس مجری دارای پروانه اشتغال پایه 2 ( مجاز به اجرای 2500 متر مربع و 6 سقف )

مهندس مجری دارای پروانه اشتغال پایه 1 ( مجاز به اجرای 3500 متر مربع و 7 سقف )

تبصره ۱: تعداد كار مجاز اشخاص حقيقي سازنده مسكن و ساختمان يك كار مي‌باشد و چنانچه آن كار به مرحله اتمام عمليات سفتكاري برسد سازنده مي‌تواند كار ديگري را تقبل تعهد اجرا نمايد مشروط بر آن  كه براي كار اول خود يك نفر رئيس كارگاه مطابق شرايط مندرج در جدول شماره 2 تعيين نمايند.

تبصره ۲: اشخاص حقيقي طراح يا ناظر در صورتيكه بخواهند در بخش اجرا فعاليت نمايند به منظور تطبيق شرايط و فقط يكبار، 50% ظرفيت مصرفي در بخش‌هاي نظارت يا طراحي از درصد ظرفيت اشتغال بكار ايشان در بخش اجرا و ظرفيت اجراي شخص مذكور محاسبه مي‌شود.

مجری ذیصلاح حقوقی(سازنده ساختمانی) کیست؟

مجریان حقوقی ساختمان، شرکت هایی هستند که که مطابق بند 2-1-1-3 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، صلاحیت مجری ذیصلاح ساختمان حقوقی اخذ می کنند و در اجرای ساختمان نقش دارند و دارای شخصیت حقوقی می باشند.

حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال مجری حقوقی ذیصلاح (سازنده ساختمانی)

ظرفیت اشتغال به کار مهندسین مجری ذیصلاح حقوقی به صورت جدول زیر می باشد:

   تبصره  ۱: با ابلاغ اين اصلاحيه، تبصره 3 جزء 10 از بند الف ماده 2 دستورالعمل شماره 02/100/56096 مورخ 2/11/87 لغو و پيمانكاران تشخيص صلاحيت شده توسط معاونت برنامه‌ريزي و نظارت راهبردي رياست جمهوري چنانچه ساير موارد مربوط به دستورالعمل مذكور را رعايت نمايند مشمول افزايش ظرفيت مندرج در جدول خواهند شد.

 ۲: پيمانكاران مذكور به منظور تطبيق پروانه اشتغال بكار خود با شرايط مندرج در تبصره 1 بايد حداكثر ظرف مدت 2 ماه از تاريخ 13/4/89 اقدام نمايند بديهي است ادامه كارهاي اجرايي قبلي بلامانع و تقبل تعهد كارهاي جديد فقط در مهلت مقرر مذكور امكان‌پذير مي‌باشد.

 تبصره ۳: اشخاص حقوقي مشمول بند (ج)حداكثر نصف ظرفيت اشتغال بكار خود را مطابق این جدول به صورت قرارداد پيمان مديريت استفاده نمايند. مشروط بر اين كه مجموع ظرفيت اشتغال بكار ايشان از مفاد جدول فوق تجاوز ننمايد.

تبصره ۴: استفاده از خدمات رئيس كارگاه با رعايت حدود صلاحيت و ظرفيت اشتغال مندرج در جدول مربوطه اين دستورالعمل براي اشخاص حقوقي مشمول بند (ج) الزامي مي‌باشد.

تبصره ۵: قرارداد اجراي ساختمان با مصالح(پيمانكاري)بايد به تأييد سازمان‌هاي مسكن و شهرسازي و نظام مهندسي ساختمان استان برسد.

نکات مهم:

در هر کارگاه ساختمانی باید یک نفر رئیس کارگاه دارای صلاحیت لازم به عنوان نماینده تام الاختیار مجری به صورت تمام وقت حضور داشته باشد و به کارفرما، دستگاه نظارت، شهرداری و سازمان نظام مهندسی معرفی شود.

تعداد کار مجاز اشخاص حقیقی سازنده مسکن و ساختمان یک کار می باشد و چنانچه آن کار به اتمام مرحله سفتکاری برسد سازنده می تواند کار دیگری را تقبل اجرا نماید مشروط بر آنکه برای کار اول خود یک نفر رئیس کارگاه داراي صلاحیت لازم معرفی و تعیین نماید.

حداکثر زیربنای هریک از کارهای اجرائی سازندگان حقوقی در پایه های 1و 2 و 3 به ترتیب 10000 و 6000 و 3000 مترمربع می باشد.

سازندگان حقوقی انبوه ساز مسکن و ساختمان داراي صلاحیت مضاعف در هر برش زمانی بصورت پیمانکاری (اجرای ساختمان با مصالح) بر اساس جدول فوق و حداکثر مجاز به استفاده از نصف ظرفیت فوق بصورت قرارداد پیمان مدیریت می باشد.

وفق بند 8-4-6 شیوه نامه اجرائی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در صورتی که اشخاص حقیقی سازنده ذیصلاح بخواهند ذر زمینه طراحی و نظارت ساختمان فعالیت نمایند، باید برای تمامی کارهای در دست اقدام گواهی پایان کار از ناظر دریافت نمایند و طبق بند 9-4-2 شیوه نامه مذکور، اشخاص حقیقی شاغل در سازنده حقوقی نمی توانند از ظرفیت اشتغال حقیقی به صورت جداگانه استفاده نمایند.

 رئیس کارگاه ساختمانی

درهرکارگاه ساختمانی یک نفر مهندس عمران یا معماری را به عنوان رئیس کارگاه که داراي پروانه اشتغال بکار لازم باشد، به عنوان نماینده تام الاختیار مجري به صورت تمام وقت حضور داشته و مکتوب به کارفرما ، دستگاه نظارت ، شهرداري و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان معرفی می کند.

کلیه ساختمانها در طول مدت اجرا می بایست داراي مجري و رئیس کارگاه باشند. در صورت فسخ قرارداد، ادامه کار منوط به معرفی مجري جدید به مراجع صدور پروانه و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان میباشد. در هر صورت در هر مقطع زمانی، پروژه ساختمانی می بایست داراي رئیس کارگاه باشند.

اهمیت نقش مهندس مجری ذیصلاح

در چند سال اخیر برای کوتاه کردن دست افراد غیر متخصص (بساز و بفروش ها) از صنعت ساخت و ساز، قانون جدیدی به نام «مجریان ذیصلاح» تصویت شده است. پروژه هایی که در تمامی شهرهای کشور ساخته می شوند تنها باید توسط مجری ذیصلاح که توسط سازمان نظام مهندسی استان صلاحیت آن تایید شده است اجرا شوند.

به موجب این قانون و البته مفاد مبحث دوم مقررات ملی ساختمانی (نظامات اداری) مجری موظف است در تمامی فرآیند ساخت و ساز حضور کامل داشته باشد و کلیه مراحل اجرایی باید توسط مهندس مجری مدیریت شده و در زمان مشخص خود اجرا شود.

وظایف مجری ذیصلاح

طبق مبحث دوم و دوازدهم مقررات ملی ساختمان، وظایف و اختیارات مجری حقوقی به چهار بخش اعم از فنی، اجرایی، مالی و اداری تقسیم می شوند. کلیه این مسئولیت ها به شرح زیر هستند:

بخش اول: وظایف فنی و اجرایی مهندس مجری

مسئولیت صحت عملیات ساختمانی، اصلاح نواقص احتمالی نقشه های مصوب شده طبق پروانه ساخت و مشخصات فنی با رعایت مباحث مقررات ملی و درخواست انجام آزمایش های فنی مربوطه

دریافت تآییدیه ناظرین در هر مرحله از فرآیند اجرا و تکمیل دفترچه اطلاعات فنی ملک (شناسنامه ساختمان)

رعایت اصول ایمنی و حفاظت در محل کارگاه، ساختمان های اطراف و مسیرهای عبور و مرور

تنظیم و بروزرسانی برنامه زمان بندی کلی و تفصیلی پروژه ساختمانی (اعمال هرگونه تغییرات مستلزم کسب مجوز از مهندس ناظر است)

تهیه نقشه های اَزبیلت (As Built) از فعالیت های اجرا شده و تحویل تمامی مدارک و مستندات فنی به مالک پروژه پس از اتمام عملیات

استفاده از مصالح ساختمانی مورد نیاز مطابق با مشخصات فنی نقشه ها

ارائه تضمین های لازم پس از اتمام کار (تضمین کیفیت کار) و اخذ بیمه نامه کنترل کیفی به نفع مالک

جبران خسارات ناشی از عملکرد خویش (در صورت وجود) و نهایتاً اخذ گواهی پایان کار ساختمانی و واگذار کردن ملک به کارفرما

بخش دوم: وظایف مالی و اداری مجری ذیصلاح

تهیه برآورد اولیه از هزینه های اجرایی کار

تنظیم قرارداهای کارگری و بکار گماردن استفاده از تجربه کاردان های فنی، معماران تجربی، کارگران، استاد کاران و عوامل فنی ماهر در اجرای پروژه

ارائه لیست دستمزد به کارفرما (در خصوص پیمانکاران باید به صورت درصد کار انجام شده لحاظ شود)

خرید مصالح مرغوب و استاندارد

اقدام برای دریافت انشعابات آب، برق و گاز

اخذ بیمه نامه های مسئولیت، حوادث و عوارض

تدارک شرایط نگهبانی و حراست از کارگاه ساختمانی

اقدامات مجری ذیصلاح

اقدامات لازم که توسط مهندس مجری باید برآورده شوند به شرح زیر هستند:

مالک با واگذاری اختیارات قانونی خود به مجری ذیصلاح عملاً نقشی در اجرای ساختمان نخواهد داشت. بنابراین، پ مجری به عنوان نماینده قانونی مالک مسئول صحت عملیات اجرایی و رعایت ضوابط فنی و شهرسازی است.

قبل از شروع فرآیند اجرا، مشخصات ساختمان باید بر روی تابلویی زرد رنگ در کنار معبر عمومی نصب شود (ابعاد، اندازه و مشخصات تابلو توسط سازمان نظام مهندسی مشخص می شود).

او باید از طریق شرکت های بیمه ساختمان مورد احداث را تحت پوشش «بیمه کیفیت اجرای ساختمان» قرار دهد.

شرکت حقوقی اجرای ساختمان باید دارای محل ثابت و مشخصی باشد. مدیر عامل شرکت وظیفه دارد در صورت تغییر محل شرکت مراتب را به سازمان نظام مهندسی اعلام کند.

مجری ذیصلاح می تواند هر قسمت از مراحل کار را به پیمانکاران جزء یا اشخاص دیگر واگذار کند. در صورتی که پیمانکار مسئول اجرای تمام کار باشد، با داشتن پروانه اجرا می تواند به عنوان مجری فعالیت کند.

بر حسب توافقات اولیه، حق الزحمه مجری به صورت درصدی از هزینه های اجرایی در پایان هر قسمت از عملیات ساختمانی از مالک درخواست می شود. میزان حق الزحمه نباید از مقادیر حداقلی پیش بینی شده در تعرفه دستمزد مجریان کمتر باشد.

مجری نمی تواند وظایف فنی و اجرایی کار را به شخص دیگری واگذار کند اما در واگذاری مدیریت مالی و اداری به شخص دیگری مختار است. مدیریت مالی و اداری می تواند بر عهده خودِ کارفرما باشد.

مسئولیت های نظام مهندسی در قبال مجری ذیصلاح

سازمان نظام مهندسی مرجع اصلی معرفی مهندس مجری است. اما وظایف این سازمان در قبال مجری به شرح زیر هستند:

انتخاب و گماردن مجری و سایر عوامل اجرایی با هماهنگی مالک

نظارت بر صحت عملکرد مجریان و در صورت بروز تخلف، ارجاع امر به شورای انتظامی و سازمان مسکن و شهرسازی به عنوان مرجع صدور پروانه مجری

پشتیبانی از مجریان در جهت رفع دغدغه های شغلی با اتخاذ راهکارهایی در چارچوب اختیارات و مسئولیت های قانونی خویش

دفاع از حق و حقوق مجریان در مقابل مالکین بَد حساب یا قانون گریز! به خصوص وقتی که تعهداتی به اشخاص یا پیمانکاران جزء در میان باشد.

تحت پوشش بیمه قرار دادن مجریان (بیمه تأمین اجتماعی) و مسئولیت آنها در سازمان نظام مهندسی

ظرفیت مجری ذیصلاح چطور محاسبه می شود؟

هر مهندسی که پروانه اجرا دارد، نهایت می تواند در یک پروژه ساختمان مشغول شود که محدودیت آن بر اساس پایه پروانه اشتغال او است. اگر مهندسی بخواهد به عنوان مجری از پروانه خود بیش از یک پروژه را اختیار کند، باید پروانه خود را به واحد عضویت سازمان نظام مهندسی تحویل دهد. سپس با ارائه آدرس یک دفتر مهندسی، جهت اخذ پروانه دفتر که دارای صلاحیت اجرا است، اقدام کند. در صورت گرفتن این پروانه (پایه ۳ معماری و پایه ۳ عمران) ، او می تواند کارهای اجرایی بیشتری بگیرد. اما به طور کلی، ظرفیت مجری حقیقی یا حقوقی به شرح زیر است:

مهندس با پروانه اشتغال پایه ۳: ۱۵۰۰ متر مربع و ۵ سقف

مهندسین با پروانه اشتغال پایه ۲: ۲۵۰۰ متر مربع و ۶ سقف

مهندس با پروانه اشتغال پایه ۱: ۳۵۰۰ متر مربع و ۷ سقف

انواع قراردادهای مجری ذیصلاح

بر اساس اعلام سازمان نظام مهندسی، قرارداد مهندس مجری به ۴ مدل مختلف به شرح زیر است:

اجرا با مصالح

اجرا بدوم مصالح

اجرای پیمان مدیریت

اجرای مدیریت فنی

همچنین در قرارداد مجری که با مالک بسته می شود، باید مواردی مانند فرم زمانبندی، فرم تعهد سازنده مالک، قرارداد همسان، شرایط عمومی، شرایط خصوصی و پروانه اشتغال مجری قید شوند. این قرارداد اغلب به نام «برگه تعهد مجری» نامیده می شود.

وظایف تعیین شده از سوی سازمان نظام مهندسی که در برگه تعهد مجری قید شده است باید در زمان عقد قرارداد با مالک در محضر گواهی امضاء شود. در این برگه، وظایف و مسئولیت های دو طرف قرارداد که مالک و مجری هستند باید به صورت خلاصه بیان شوند.

مجری ذیصلاح چه وظایفی دارد؟

اجرای پروژه های مختلف ساختمانی
نقشه برداری ساختمان
بررسی و مطالعه مشخصات نوشته شده در پروانه ساختمان
نظارت بر اجرای پروژه ها وعقد قرارداد با پیمانکاران
نصب تابلوی مشخصات پروژه در حال ساخت (قابل دید برای عموم)
گود بردازی،پی ریزی، ساخت اسکلت، نازک کاری و بطور کلی اجرای صفر تا صد ساختمان
دریافت تایید و موافقت نوشتاری از کارفرمای پروژه
رعایت مسائل زیست محیطی و همچنین اصول ایمنی کارگاه و ساختمان های اطراف آن
رعایت مقررات ملی ساختمان و ضوابط و مقررات شهرسازی
امکان سنجی پروژه ها و در نظر گرفتن میزان بودجه برای اجرا همراه با ارائه کردن طرح توجیهی
تهیه نقشه های از بیلت مربوط به فعالیت های در حال اجرا و تحویل دادن همه مدارک و شناسنامه فنی و ملکی به کارفرما در پایان پروژه 

حل اختلافات نظر ناظر، ناظران و ناظر هماهنگ کننده با مجری ساختمان چگونه است؟

اگر در حین کار و انجام پروژه ساختمانی، اختلاف نظری بین ناظر، ناظران و هماهنگ کننده با مهندس مجری ساختمان بوجود آمد، در چنین حالتی برای حل اختلاف، باید به ترتیب به موارد زیر رجوع کرد:

مقررات ملی ساختمان

اجرای نقشه و مشخصات فنی پروانه ساختمان

مواردی که در اجرای کار و در محل احداث بنا وجود دارد

در صورتی که با موارد فوق موضوع حل و فصل نشد، ناظر هماهنگ کننده باید عملیات اجرایی را متوقف و تا رفع چنین مشکلی، اجازه ادامه کار را ندهد. اگر نظر داور با نظر ناظر هماهنگ کننده یکسان نباشد، ناظر باید به مدت 48 ساعت، مواردی که در آن اختلاف وجود دارد را به کمیته داوری سازمان استان ارسال کند. همینطور کمیته نیز موظف است ظرف 24 ساعت، به موضوع ارائه شده ورود کند و آن را بررسی کند.

پس از این موضوع باید نظر کمیته داوری را بررسی کرد. در چنین حالتی ممکن است رفع اشکال انجام شود یا دستور توقف عملیات اجرا تمدید شود. پس از انجام این کار ها، مجری نیز می تواند از طریق ارائه شرایط و دلایل، کمیته داوری را از این موضوع باخبر کند. مجری می تواند رسیدگی های لازم را درخواست نماید. نکته ی مهم در این زمینه، این است که نظر کمیته داوری سازمان استان قطعی بوده و باید طرفین به اجرای آن، پایبند باشند.

مجری ذیصلاح چگونه می تواند قرارداد خود را فسخ کند؟

یک مهندس مجری ساختمان می تواند متناسب با شرایط پیش آمده و قوانین موجود، اقدام به فسخ قرارداد خود کند. البته که باید شرایط به وجود آمده کاملا با قوانین سازگار باشد.

در چنین حالتی، عنوان می شود در صورتی که یک مجری، تخلفات یک کارفرما را اخطار داده باشد اما کارفرما به این اخطار ها توجهی نداشته باشد و میزان تخلفات به قدری افزایش یابد که امکان حضور مجری در مباحث حقوقی و کیفری وجود داشته باشد، می تواند به کارفرما اخطار های آخر را بدهد و در صورت عدم توجه، مجری می تواند با مکاتباتی، این موضوع را به مراجع صدور پروانه، مالک و ناظر ارائه کرده و پس از طی شدن فرآیند قانونی و رای هیات داوری، قرارداد انعقاد شده را فسخ کند. با انجام این کار، مجری به صورت کامل از پروژه کنار می رود و دیگر وظیفه ای در این ساختمان نخواهد داشت.

سخن آخر

همانطور که مشاهده کردید، مهندس مجری ساختمان یک شخص حقیقی یا حقوقی می باشد که مسئولیت اجرایی یک پروژه ساختمانی را برعهده دارد. او از نقطه نظر های مختلفی مانند مالی، اداری، فنی و اجرایی، وظایفی را دارد که باید به نحو احسن و به بهترین شکل ممکن انجام دهد. او در این زمینه می تواند به مقررات ملی ساختمان، نظام مهندسی یا شهرداری رجوع کند و قواعد و مقررات را به خوبی بررسی کند. 

منابع: پایا سازان– خانه عمران– افزیر